С Т Р А Т Е Г И Я
ЗА УПРАВЛЕНИЕТО
НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ
ЗА ПЕРИОДА
2019 – 2023 г.
І. ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ.
ПРАВНА РЕГЛАМЕНТАЦИЯ
Общината е основна административно – териториална единица в Република България, в която се осъществява местното самоуправление. Местното самоуправление се изразява в правото и реалната възможност на гражданите и избраните от тях органи да решават самостоятелно всички въпроси от местно значение, които законът е предоставил в тяхна компетентност в сферата на:
- общинското имущество, общинските предприятия, общинските финанси, данъци и такси, общинската администрация;
- устройството и развитието на територията на общината и на населените места в нея;
- образованието;
- здравеопазването;
- културата;
- благоустрояването и комуналните дейности;
- социалните услуги;
- опазването на околната среда и рационалното използване на природните ресурси;
- поддържането и опазването на културни, исторически и архитектурни паметници;
- развитието на спорта, отдиха и туризма.
От друга страна Общината е самостоятелно юридическо лице и има право на собственост.
Това право е прокламирано още в основния закон на страната. Конституцията на Република България от 1991 г. отново след дългогодишен период прокламира това право и раздели общодържавната собственост на държавна, общинска и частна собственост, като постанови режимът на общинската собственост да бъде уреден в самостоятелен закон.
През 1996 г. бе приет закона за общинската собственост, който регламентира придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество.
Редът за придобиване на право на собственост и на ограничени вещни права, за предоставяне за управление, за разпореждане с имоти и вещи – общинска собственост, и правомощията на кмета на общината, се определят с Наредбата на общинския съвет при спазване на разпоредбите на Закона за общинската собственост и на специалните закони в тази област.
Основен принцип, прокламиран в Закона за общинската собственост е, че имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.
От своя страна общинската собственост е публична и частна.
Имотите публична общинска собственост се групират в три групи:
- имотите и вещите, определени със закон;
- имотите, предназначени за изпълнение на функциите на органите на местното самоуправление и местната администрация;
- други имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, определени от Общинския съвет.
Имотите и вещите – публична общинска собственост, земите от общинския поземлен фонд и горите и земите от общинския горски фонд не могат да се придобиват по давност.
Имотите и вещите – публична общинска собственост, не могат да се отчуждават и да се прехвърлят в собственост на трети лица. Имоти – публична общинска собственост, могат да се обременяват с ограничени вещни права само в случаите, определени със закон.
Съгласно чл.3, ал.3 от ЗОС, всички останали движими и недвижими вещи на общината, включително и плодовете от вещите –публична общинска собственост, представляват частна общинска собственост.
Имотите и вещите – частна общинска собственост, могат да бъдат обект на разпореждане. За тях се прилагат общите разпоредби за собствеността, освен ако в закон е предвидено друго.
Общината се разпорежда с имоти и вещи – частна общинска собственост, чрез:
- продажба,
- замяна,
- дарение,
- делба,
- възмездно или безвъзмездно учредяване на ограничени вещни права,
- по друг начин, определен в закон.
Възможна е промяна на правния режим на общинската собственост чрез преобразуването й от обект – публична общинска собственост в обект – частна общинска собственост и обратно.
Имотите и вещите – публична общинска собственост, които са престанали да задоволяват обществени потребности след решение на Общинския съвет се обявяват за частна общинска собственост.
Имотите публична и частна общинска собственост подлежат на актуване.
За временни постройки, обществени паркинги, зелени площи, местни пътища, улици, площади и други линейни обекти на техническата инфраструктура, които са публична общинска собственост актове не се съставят.
След съставянето на всеки акт за общинска собственост, данните и обстоятелствата, констатирани в него, се вписват в зависимост от характера на собствеността в главния регистър за публичната общинска собственост или в главния регистър за частната общинска собственост.
Регистрите за общинските имоти са общодостъпни и всеки може да иска справка по тях.
Придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи – общинска собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет, който от своя страна приема настоящата Стратегия за управлението на общинската собственост.
Правото на собственост на общината кореспондира пряко със задължението на нейните органи да управляват, придобиват и се разпореждат с нея законосъобразно, целесъобразно и в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин.
ІІ. ОБХВАТ И СТРУКТУРА НА СТРАТЕГИЯТА
- Обхват
Настоящата Стратегия за управление и разпореждане с общинска собственост обхваща периода 2019 – 2023 година.
Предмет на стратегията са целите, принципите и приоритетите на придобиване на общинска собственост, както и управлението и разпореждането с всички имоти и вещи общинска собственост.
- Структура на стратегията
Стратегията включва:
- основните цели, принципи и приоритети за придобиване, управление и разпореждане с имотите – общинска собственост;
- основните характеристики на отделните видове имоти, които могат да се предоставят под наем или да бъдат предмет на разпореждане;
- нуждите на общината от нови имоти и способите за тяхното придобиване;
Формулирането на стратегията при управлението на всеки вид собственост трябва да се основава на:
- Идентифициране на обема собственост;
- Анализ на състоянието към момента, включително:
- рискове и слаби страни при управлението;
- плюсове и възможности за развитие на потенциала.
- Политики и конкретни задачи
ІІІ. ОСНОВНИ, ПРИНЦИПИ ЦЕЛИ И ПРИОРИТЕТИ ПРИ ПРИДОБИВАНЕТО, УПРАВЛЕНИЕТО И РАЗПОРЕЖДАНЕТО С ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ
- Принципи при придобиване, управление и разпореждане с общинската собственост
Законосъобразност
Общинският съвет и Кметът на общината, действат в рамките правомощията си, установени от закона и подзаконовите нормативни актове.
Актовете за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество се издават за целите, на основанията и по реда предвиден в закона.
Приоритетност на обществения интерес
При упражняване на правомощията си по придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество органите приоритетно следят за защита на обществения интерес. Имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.
Публичност
При придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество органите са длъжни да осигуряват откритост, достоверност и пълнота на информацията в рамките на закона.
Целесъобразност
Органите са длъжни да вземат решение за придобиване на общинска собственост по целесъобразност, при спазване на закона и установените в тази стратегия принципи, цели и приоритети. Същият принцип се спазва и при управление и разпореждане с общинско имущество.
Състезателност при разпореждането.
Разпореждането с общинско имущество се извършва след провеждането на публичен търг или публично оповестен конкурс по ред и начин определени в наредбата по чл.8 ал.2 от ЗОС.
- Основни цели
- Пълно идентифициране на обема общинска собственост
Въпреки, че общинската собственост като такава бе прокламирана със Закона за общинската собственост през 1996 г. процесът на установяване и актуване на същата се удължи във времето. Допълнително се възстановиха на общината земи в общински поземлен фонд. Пълното идентифициране на обема общинска собственост е основна предпоставка за вземане на управленски решения по управление и разпореждане със същия, което прави тази цел първостепенна и приоритетна.
- Анализ на състоянието към момента, включително:
- рискове и слаби страни при управлението;
- плюсове и възможности за развитие на потенциала.
Анализът на състоянието към момента е втора, но не второстепенна цел на настоящата стратегия. Анализът на състоянието е необходима предпоставка за предприемане на конкретни действия, свързани с придобиване, управление и разпореждане с общинското имущество, правна интервенция за установяване правото на собственост на общината при материален спор, предприемане на действия по оптимизация при управлението, охраната на имотите и др.
- Гарантиране на оптимално задоволяване на нуждите на администрацията и звената на бюджетна издръжка от общинска собственост включително сграден фонд и обслужващи вещи.
Постигането на тази цел гарантира оптималност и ефективност на работата на общинската администрация и звената на бюджетна издръжка, което е основна предпоставка за изпълнение на основната им цел- предоставяне на ефективни обществени услуги.
- Гарантиране на ефективно управление и повишаване приходите от управлението на общинската собственост.
Оптимизацията на действията по управление на общинската собственост гарантират устойчивост на развитието на общината. Имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.
- Анализ на необходимостта от разпореждане с общинско имущество.
Целта е да се осигурят достоверни изходни данни, даващи възможност за анализ от необходимостта от разпореждане с общинско имущество. Подходът следва да е балансиран между нуждите на общината в краткосрочен и дългосрочен план и от разходите по поддръжка, охрана , управление на ненужните в момента на общината имоти от една страна, като се държи сметка и за тенденциите в развитието на пазара на недвижими имоти и движими вещи. Разпореждането с общинско имущество като краен резултат трябва да е съобразено с постигането на предходните цели.
- Оптимизиране, подобряване и разширяване на общинската инфраструктура.
Целта е подобряване на настоящата и изграждане на нова инфраструктура на територията на общината.
- Осигуряване на устойчиво развитие на общината, подобряване селищната среда, създаване на условия за бизнес, култура, спорт, отдих, туризъм и повишаване на сигурността.
Осигуряването и постигането на предходните цели гарантират постигането на настоящата цел имаща за основа разбирането, че общинската собственост поддържана в оптимален обем, структура и при оптимално управление е гарант за осигуряване на устойчиво развитие на общината като цяло.
ІV. ОСНОВНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ИМОТИ, КОИТО МОГАТ ДА СЕ ПРЕДОСТАВЯТ ПОД НАЕМ ИЛИ ДА БЪДАТ ПРЕДМЕТ НА РАЗПОРЕЖДАНЕ.
АНАЛИЗ НА СЪСТОЯНИЕТО НА ВИДОВЕТЕ ИМОТИ ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ
КОНКРЕТНИ ПОЛИТИКИ И ЗАДАЧИ ЗА ПОСТИГАНЕ НА ЦЕЛИТЕ НА НАСТОЯЩАТА СТРАТЕГИЯ
Характерът и спецификата от отделните видове собственост предполагат конкретните политики, цели и задачи за всеки от тях да бъдат изведени самостоятелно.
Съгласно Главните регистри на общинската собственост – публична и частна, в Община Каолиново има съставени 1030 акта за общинска собственост.
Структурирана по вид и предназначение на имотите общинската собственост е посочена в Таблица № 1.
Таблица № 1
| № по ред | Вид на имота | Брой актове |
| 1. | Незастроени поземлени имоти | 315 |
| 2. | Детски градини и ясли | 16 |
| 3. | Училища | 23 |
| 4. | Здравни заведения | 13 |
| 5. | Административни сгради | 19 |
| 6. | Читалища | 9 |
| 7. | Спортни имоти | 18 |
| 8. | Жилищни имоти | 38 |
| 9. | Нежилищни имоти | 12 |
| 10. | Земеделски земи от общинския поземлен фонд | 567 |
С влизане в сила на Закона за общинската собственост на 01.06.1996 година стартира процесът на идентификация на общинската собственост, който продължава и в момента.
През изминалите 23 години от влизането в сила на ЗОС работата по пълното идентифициране на общинската собственост е извършвана с възможностите на дирекция “Бюджет и финанси”. Проучване и актуване на имоти се е извършвало предимно при наличие на инициатива за разпореждане с конкретен терен или сграда.
- НЕЗАСТРОЕНИ ТЕРЕНИ
На територията на община Каолиново незастроените терени са отредени предимно за жилищно строителство и обществено обслужване.
Трудности в управлението на незастроените имоти създава неприключилият процес по идентификация на собствеността. След влизане в сила на Закона за общинската собственост приоритетно са отписани от актовите книги на държавната собственост и са съставени актове за общинска собственост на застроените имоти, които представляват административни сгради, училища, детски градини, читалища, здравни заведения, жилища и др. Несистемна е била работата по проучване, деактуване и актуване на незастроените имоти. В повечето случаи общинската администрация се е сезирала и е започвала проучване на собствеността на конкретен терен след инициатива от страна на общината, на физически или юридически лица.
Имотите, които към момента са все още с актове за държавна собственост и които представляват инвестиционен интерес, са в промишлените зони и са били отредени в миналото за разширение на предприятия. За събиране на нужните документи и оформяне на преписки за деактуване са нужни много време, ангажирането на служби извън общинската администрация, значителен кадрови ресурс и административен капацитет.
Имотите, които са на територията на общината са малки, разпокъсани. От гледна точка на възможностите за застрояване много малка част от тях имат инвестиционен потенциал.
Ограничения в управлението поставя и фактът, че не за всички имоти има действащи планове за регулация. Върху имоти без подробни устройствени планове не може по закон да се учредява право на строеж. Нецелесъобразно е и извършването на замени с такива имоти, тъй като само с действащ ПУП се установява потенциалът на имота.
Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:
Рискове и слаби страни
- неприключил и бавен процес на идентификация и актуване на общински имоти;
- недостатъчен кадрови и организационно– технически ресурс;
- риск от грешни в стратегически план решения за разпореждане;
- риск от прекомерно намаляване на общинската собственост и недостиг на терени за осъществяване функциите на общината.
Плюсове и възможности
- оптимизиране процеса на управление;
- увеличаване на общинската собственост, чрез проучване и актуване на нови имоти;
- повишен инвестиционен интерес към терени в общината, възможност за реализиране на високи приходи от продажби и за осигуряване на нови инвестиции;
- максимално развитие потенциала на всеки имот.
Направеният анализ предполага реализирането на следните:
Политики и задачи свързани с постигането на горепосочените цели:
- да се ускори процесът на идентификация на общинските терени;
- да се разработи и прилага методика за изследване потенциала на всеки терен, съобразно предвижданията на Общия градоустройствен план (ОГП);
- да продължи практиката чрез публично – частно партньорство (ПЧП) да се реализират крупни проекти върху общински терени;
- да се увеличи кадровия и административен потенциал, включително чрез привличане на консултанти и фирми.
- ЗАСТРОЕНИ НЕЖИЛИЩНИ ИМОТИ
След влизане в сила на Закона за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия и Закона за общинската собственост, много застроени имоти бяха предмет на прехвърлителни сделки. Продажбата им осигури еднократен приход в общинския бюджет, но същевременно лиши общината от приходи в дългосрочен план.
В общински имоти са настанени териториални структури на държавни институции – РУ „Полиция”, Дирекция „Бюро по труда”, Агенция за социално подпомагане, Общинска служба по земеделие, Териториално поделение на „Националния осигурителен институт”, Регионална ветеринарна медицинска служба и Център за спешна медицинска помощ които по закон не заплащат наеми.
Към края на 2019 г. действащите договори за отдадени под наем имоти и части от имоти общинска собственост са 76, разпределени по предназначение съгласно Табл. № 2 .
Таблица № 2
| № по ред | Предназначение | Брой договори |
| 1 | 2 | 3 |
| 1. | Обекти за търговия, производство, услуги, офиси и др./имущество, земя и тераси/ | 29 |
| 2. | Водоеми | 0 |
| 3. | Жилища | 15 |
| 4. | Лекарски кабинети | 32 |
За всички горепосочени имоти са съставени актове за общинска собственост.
Приходите от отдаване на застроени нежилищни имоти за 2019 г. са 33 816.60 лева.
Някой от обектите се нуждаят от основен ремонт, от ремонти на покриви и укрепване.
Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:
Рискове и слаби страни
лошо състояние на част от сградите и недостиг на средства за поддръжка и опазване на собствеността;
- наличие на сгради, към които липсва интерес за наемане и ползване;
- риск от грешни решения за разпореждане;
- намаляване на ежегодните приходи от отдаване под наем;
- недостиг на сгради за обществено- обслужващи и административни дейности.
Плюсове и възможности
оптимизиране процеса на управление;
- прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината, изкупуване частта на съсобствениците или замяна;
- осигуряване на средства от евро – фондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието на имотите.
Направеният анализ предполага реализирането на следните:
Политики и задачи за постигане на целите на настоящата стратегия
- да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба № 5/2006 г. на МРРБ за техническите паспорти на строежите;
- да се изготви финансово – икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите и очакваните приходи, с оглед вземане на решение за разпореждане;
- осъществяване на замени на терени срещу части от новопостроените сгради с обществено- обслужващо предназначение;
- да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от евро- фондовете за подобряване състоянието на сградите;
- да се преобразуват от публична общинска собственост в частна общинска собственост сгради, престанали да имат предназначението на публична собственост, с цел дългосрочното отдаване под наем или ползване;
- СГРАДЕН ФОНД НА ОБЩИНСКА АДМИНИСТРАЦИЯ, ДЕТСКИ ГРАДИНИ И УЧИЛИЩА.
Община Каолиново разполага със следния сграден фонд за нуждите на общинска администрация, на детски градини и училища:
- Административни сгради- 19 броя
- Детски градини и ясли- 16 броя
- Училища- 23 броя
Общината разполага с една административни сгради за нуждите на общинската администрация.
Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:
Рискове и слаби страни
- лошо състояние на част от сградите и недостиг на средства за поддръжка и опазване на собствеността;
- недостиг на сгради за обществено- обслужващи и административни дейности;
- проблематично управление, поддръжка и охрана на сградите на закритите учебни заведения.
Плюсове и възможности
- оптимизиране процеса на управление;
- прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината, изкупуване частта на съсобствениците или замяна;
- осигуряване на средства от евро- фондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието на имотите.
Направеният анализ предполага реализирането на следните:
Политики и задачи за постигане на целите на настоящата стратегия
- да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба № 5/2006 г. на МРРБ за техническите паспорти на строежите;
- да се изготви финансово- икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите на закритите учебни заведения и очакваните приходи, с оглед вземане на решение за разпореждане;
- осъществяване на предоставяне на терени срещу части от новопостроените сгради с обществено- обслужващо предназначение;
- да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от евро- фондовете за подобряване състоянието сградите;
- да се преобразуват от публична общинска собственост в частна общинска собственост сгради, престанали да имат предназначението на публична собственост, с цел дългосрочното отдаване под наем или ползване;
- да се предприемат мерки за енергийно саниране на сградния фонд за административни нужди, детски градини и училища.
- ЖИЛИЩНИ ИМОТИ
На територията на общината се наблюдава устойчива тенденция към увеличаване на цените на новопостроените сгради.
Основните принципи за управление на жилищния фонд. Съгласно тях следва:
- с амортизирания жилищен фонд да се извършват разпоредителни сделки чрез публични търгове на общо основание;
Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:
Рискове и слаби страни
- значителен процент остарял сграден фонд;
- недостиг на жилищен фонд за осъществяване на социални функции;
- нарастване на необходимите средства за основен ремонт и опазване на собствеността;
- риск от грешни решения за разпореждане.
Плюсове и възможности
- продажба на амортизирани жилища чрез публичен търг;
- възможност за актуализация на наемната цена, на база социално приемливо процентно съотношение спрямо наемите на свободния пазар.
Направеният анализ предполага реализирането на следните:
Политики и задачи за постигане на целите на настоящата стратегия
- да се приеме методика за актуализация на наемната цена в съотношение с наемните цени на свободния пазар и доходите на семейството;
- при необходимост да се извършват продажби на жилища, чрез явен търг;
- да се предприемат действия за прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината, изкупуване частта на съсобствениците или чрез замяна.
- ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ
След влизане в сила на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/ през 1992 г. на Община Каолиново са възстановени 1 860.646 дка земеделски земи. Съгласно чл. 19 от ЗСПЗЗ Общината стопанисва и управлява земеделската земя, останала след възстановяването на правата на собствениците. Публичната общинска собственост при земеделските земи включва:
- пасища
- мери
- пътища
- други площи (гробища, сметища, залесени територии и др.)
Пасищата и мерите в Община Каолиново се предоставят ежегодно на граждански сдружения от съответните населени места за ползване при отглеждането на животни.
Земеделските земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ са останали след възстановяването на правата на собствениците и се стопанисват и управляват от общината. Те служат за обезщетяване на собственици, за изпълнение на съдебни решения за признато право на собственост, за реализиране на проекти за техническа инфраструктура и др. Обработваемите земеделски земи – частна общинска собственост се отдават под наем.
Към момента на възстановяване на земеделските земи на Общината не е правен оглед на имотите. Не винаги начинът на трайно ползване на имотите, отразен в регистрите на Общинската служба по земеделие и гори, съответства на действителното фактическо състояние.
Съставянето на актове за общинска собственост е предшествано от действия по:
– оглед
– установяване на действителния начин на трайно ползване
– изготвяне на скица
– данъчна оценка.
Тези дейности изискват ангажиране на институции, извън структурата на общинската администрация, значителен времеви и организационно-технически ресурс.
След началото на процеса по възстановяване на земеделските земи до настоящия момент, Община Каолиново не е предприемала действия за трасиране на земеделските имоти. Трасирането на един имот представлява поставяне на трайни знаци и средната му цена варира между 50 лв. и 80 лв. според конфигурацията на имота. Целесъобразно е трасиране да се извършва при наличие на спор за собствеността или при установяване на обработване на земеделски земи – общинска собственост без правно основание.
Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:
Рискове и слаби страни
- неприключил процес на идентификация и актуване на общинските имоти;
- недостатъчен потенциал за управление и контрол;
- малки приходи от наеми;
- голям брой маломерни имоти , разпокъсана собственост;
- законови и други ограничения при разпореждане с част от земеделските земи (пасища, мери, земи по чл.19 от ЗСПЗЗ) ;
- необходимост от рекултивация според начина на трайно ползване.
Плюсове и възможности
- с влизането ни в Европейския съюз и стартиране на процеса на субсидиране на селскостопанското производство се увеличава възможността за реализиране на приходи;
- актуване на нови имоти;
- стартиране процеса на комасация на земеделските земи ;
- оптимизиране процеса на управление, чрез привличане на външни експерти и фирми;
- възможност за промяна на предназначението на земеделски земи, разположени в близост до населените места и индустриалните зони.
Направеният анализ предполага реализирането на следните:
Политики и задачи за постигане на целите на настоящата стратегия
- да се подготви, обезпечи и реализира програма за пълна идентификация на собствеността, за комасация и рекултивация на земите;
- да се извърши преглед на поземлените имоти и промяна на предназначението на тези от тях, които имат инвестиционен потенциал;
- да се привлекат външни експерти и фирми за оптимизиране на управлението на поземления фонд;
- ЗАКЛЮЧЕНИЯ
Настоящата стратегия обхваща периода от 2019-2023 г. Тя се приема на основание чл. 8, ал. 8 от Закона за общинската собственост. По своята същност тя е отворен документ и може да търпи изменения в целите и приоритетите си. Стратегията е основа за приемане на годишна програма за управление и разпореждане с общинска собственост за съответната финансова година.
Настоящата стратегия е приета с Решение № _____ по Протокол № _____ / _________ 2019 година на Общински съвет – Каолиново.